top of page
  • תמונת הסופר/תאבי גולדברג

עיוורים

סיפור קצר


כמו במניות כך בנדל"ן יש שני עקרונות להשקעה מוצלחת – תזמון ומחיר.


אם קנית נכס במועד הנכון [וזאת תדע רק בדיעבד] , ובמחיר טוב, [ושגם זאת לא תדע בזמן הקנייה, כמעט אלא לאחר מכן] מובטח לך כמעט כי ההצלחה נושבת במפרשיך.


בזמן שאנו התבוססנו בנדל"ן המקומי פרשו ישראלים נועזים כנפיים והשקיעו בשוק הנדל"ן של התפוח הגדול, אי שם במרחבי ניו יורק הענקית.


שוק הנדל"ן אינו מתיישר לעולם ככביש הסרגל. כשמחירי הבתים עולים רק אלוהים יודע מתי תעצור הנסיקה. כשהם מתחילים לצלול, אין רצפה חזקה שתעצור את המפולת. ציבור רוכשי הבתים האמריקאי ממשיך ללקק פצעיו לאחר התפוצצות בועת הנדל"ן הגדולה מעולם, שתודלקה בהלוואות בנקאיות נדיבות שכונו בשם הגנאי "סאב פריים". למי שמתבייש לשאול מה באמת פירוש הביטוי הרי הבהרה: מתן אשראי [הלוואה המובטחת במשכנתא] לרכישת בית בלי שהרוכש נדרש להוכיח יכולת החזר ההלוואה לבנק.


באותם ימים עליזים של ראשית שנות האלפיים, עם הפצעת המילניום האופטימי, נותר רק למעט מהמשקיעים כסף לרכוש בית, לאחר שההשקעות בחברות הייטק במהלך השנים הקודמות נמוגו בבועת ה"דוט קום" שהתפוצצה והשאירה הרבה משקי בית מרוששים. למי שצעיר מדי לזכור או כואב מדי להיזכר, טירוף ההשקעה בחברות האינטרנט העלה את מדד הנסד"ק לרמה של 5000 נקודות במרץ שנת 2000, וכשהתחילה הקריסה של מדד הבורסה האמריקאית, הוא נעצר רק כשנחתך שוויו בשני טריליון דולר של כספי משקיעים ונעצר על מחצית השווי למשך שנים ארוכות של ליקוק פצעים.


מי שהפסיד היו כמובן המשקיעים, אותם חוסכים שבעודפי הכנסותיהם רצו להבטיח את עתידם בהשקעה בחברות העתיד. כל אותם אנשים שהתפתו להאמין שלא מדובר בבועה אלא בעליית ערך אמיתית של החברות שבהן הם השקיעו. מי לא הפסיד עם התפוצצות הבועה ההיא? מנהלי תיקי השקעות, יועצי ההשקעות והמנכ"לים של החברות שמניותיהן קרסו.


או אז התפנה המשק האמריקאי לניפוח הבועה הבאה, בועת ה"סאב פריים".


המשק האמריקאי מצא את הנישה הבאה להשקעת כספים כדי לתמרץ את הכלכלה הגדולה בעולם, תנופת בנייה אדירה באמריקה שתודלקה בהענקת מיליארדי דולרים בהלוואות של בנקים וגופי אשראי, לרכישת בתים במחירים מפולפלים. בתחילה היו מחירי הבתים סבירים, אך המדיניות הפיסקאלית עודדה את רכישת הבתים על ידי האזרחים במקום להמשיך ולגור בשכירות. מימוש המדיניות היה במתן אור ירוק לבנקים נותני האשראי לנדל"ן לא להקפיד יתר על המידה במתן ההלוואות המגובות במשכנתא. הם התנהגו כמו "שלושת הקופים": הם לא רצו לראות או לשמוע או להזהיר, אלא לדחוף עוד ועוד אשראי בריבית גבוהה ועד לסך של 100% משווי הנדל"ן שנרכש.


אל מחזור העסקים הזה נשאבו גם יזמים חרוצים. בעת ביקורי בתפוח הגדול הציג בפני יזם ישראלי צעיר שאך זה נחת בניו יורק, בגאווה לא מוסתרת, אתר בנייה של בית גדל מידות בשכונת ג'מייקה שבקווינס, שהמוניטין שלה כמקום מגורים מועדף לא היה רב בלשון המעטה. כשראיתי את הבית הנבנה בצמוד לפסי הרכבת ולכביש ראשי תמהתי בקול רם כיצד הוא בכלל חושב להשיג רוכש במיקום עלוב כל כך לבית כה גדול.


היזם הצעיר, ששמו היה בני, צחק וסיפר שהגיע ליזמות נדל"ן לאחר שנטש את חורבות חברת ההייטק שבה עבד, לאחר שקרסה. "מכרנו בועות הייטק, ואנשים השקיעו בלי להבין דבר. עכשיו כאן בניו יורק זה אפילו קל יותר, כי הרוכשים אינם משקיעים את כספם, הם משקיעים את הכסף שהבנקים מעניקים להם כהלוואות. אל תדאג, אמצא קונה גם אם הבית נמצא ליד מסילת הברזל וסמוך לכביש הסואן".


חלפה שנה והגעתי שוב לעיר הגדולה, ערכתי סיור נוסף עם בני היזם בשכונה וחלפנו ליד הבית שבנה ליד פסי הרכבת ועכשיו כבר ניצב בנוי לתפארת בין פסי הרכבת לכביש הראשי הסואן.

לא התאפקתי ושאלתי אותו ישירות, "בני, מכרת כבר את הבית?"

לא הייתי בטוח ששמע את שאלתי. שאון רכבת הפרוורים שחלפה לידינו היה מחריש אוזניים והרעיד את הקרקע מתחת לרגלינו.


"ודאי", השיב ולא פירט, הייתי צריך לחלוב ממנו את הנתונים, מתוך שסקרנותי גברה עלי. "תראה", אמר, "ברור לכולם שמה שמתרחש באמריקה בשוק הנדל"ן ייגמר ברע, אבל כל עוד הבנקים החליטו לנהוג בעיוורון מכוון ולא לבדוק את הלווים הנוטלים מהם כסף לרכוש בתים, כולל את כל המסכנים בניו יורק שעד היום לא יכולים היו לחלום על רכישת בית, הרי כולם מצטרפים לחגיגה וקונים בתים מבלי לחשוב על המחר".


"הבנתי", אמרתי. "אבל מה קורה כשלאחר מספר חודשים הרוכשים צריכים להתחיל לפרוע את הלוואת המשכנתא ולשלם כל חודש מאות ואלפי דולרים?"


"ניקח את הבית שבניתי כמשל. ברור שרק עיוור יקנה בית במיקום כזה ורק פקיד הלוואות עיוור יאשר אשראי לרכישת בית כזה, וזה מה שקרה. המתווך השכונתי הביא למשרדי את לותר. לותר הוא אפרו אמריקאי מבוגר ועיוור שגר בשכונה כל חייו בדירה רעועה ששכר לפני עשרות שנים. צריך להסיע אותו לכל מקום. לותר קנה את הבית. הוא חתם על הסכם רכישה ונתן תצהיר לבנק המלווה שיש לו יכולת וכושר פירעון להלוואת המשכנתא שכיסתה את מלוא מחיר הבית וההוצאות. מתווך ההלוואות הריץ את התיק של לותר בבנק. לאחר כמה שבועות של החלפת ניירת הכסף מגיע אלי, הקבלן. הבית ממושכן לבנק, ואני מקבל תמורה יפה עבורו. המתווך לוקח את העמלה השמנה שלו, סוכן האשראי מגלח את העמלה שלו, ויחד אנחנו נותנים ללותר את מפתחות הבית ו־5,000 דולר שישמשו אותו לתשלומי המשכנתא הראשונים".


"זה לא פלילי?" שאלתי את בני, שעכשיו הוא כבר קבלן ניו יורקי ולא איש הייטק תל אביבי.

”זה פלילי כמו פוקר עיוור. זה משחק של עיוורים: הקונה קונה את הבית "בליינד ". פקיד המשכנתאות בבנק עיוור כי הוא החליט לא לבדוק מה הקונה רוכש. מנפיקי האג"ח שרוכשים את תיק המשכנתאות מהבנק עיוורים כי הם קונים תיק משכנתאות בלי לבדוק את תוכנו. אבל גם הציבור עיוור כי הוא קונה את האג"חים המבוססים על המשכנתאות הללו בלי לשאול".


"אז מה אתה בעצם אומר, שכל העיוורים ייכנסו לכלא? סביר יותר שצריך יהיה למנות רופא עיניים שיפקח את עיני מנהלי הכלכלה האמריקאית, לפני שזה ייגמר בקריסה".

וזה נגמר בקריסה.

5 צפיות0 תגובות
bottom of page